후순위아파트담보대출 DSR 한도 제약 없이 추가 신청하는 방법
후순위아파트담보대출을 생각하는 이유는 여러 가지입니다. 여러 곳에 분산된 신용 부채를 하나로 모아 신용 점수를 개선하고, 그 이후에 전환할 준비를 하는 것입니다. 선순위는 그대로 두고 필요한 자금만 추가로 사용하고자 하는 사람으로서 DSR 초과로 자금 마련에 어려움을 느끼고 있습니다.
그러나 직업에 따라서 선택할 수 있는 방법이 다르게 변화하며, DSR을 적용하는 기준 역시 다양하게 달라집니다.
1금융권에 해당하는 은행은 오직 선순위 대환 조건으로만 신청할 수 있으므로, 이 글에서는 2금융권을 중심으로 설명하였습니다.
가계자금과 사업자금, 그리고 DSR의 차이
가계자금은 직장인, 주부, 무직자, 프리랜서 등 다양한 사람들을 위한 것으로, 이름만 봐도 그 대상을 쉽게 짐작할 수 있습니다.
사업자금은 자영업자와 법인 대표가 신청할 수 있습니다. 지난해 연간 2억원까지 가능했던 가계자금의 한도가 없어졌습니다. DSR이 50% 이내라면 금액에 상관없이 이용할 수 있습니다.
사업자금을 이용하는 것이 현재 가계자금보다 더 유리할 수 있습니다. 개인사업자나 법인 대표가 아파트 후순위 담보대출을 신청할 경우, 사업 목적의 융자를 받는다면 DSR 규제가 예외적으로 적용됩니다. 이는 상당히 중요한 의미를 지니고 있습니다. DSR은 소득 대비 연간 상환 비율을 나타내며, 내가 1년 동안 얼마의 소득을 올렸느냐에 따라 대출 한도가 정해집니다.
사업자등록증을 보유하고 있다면 이러한 규제의 적용을 받지 않기 때문에 더 높은 한도를 이용할 수 있는 장점이 있습니다.
후순위 아파트 담보 대출 LTV
LTV는 주택담보대출비율을 의미하며, 주택을 담보로 대출을 받을 때 자산가치가 차지하는 비율을 나타냅니다.
내 소유의 아파트를 담보로 이용할 경우, 그 한도를 비율로 설정한 것입니다. 예를 들어, 5억 원 가치의 아파트에서 60%를 사용할 수 있다면 3억 원까지 활용할 수 있다는 뜻입니다.
앞서 언급한 바와 같이 후순위 대출은 대체로 2금융권에서 진행되는 경우가 많습니다.
각 기관마다 차이가 있지만, 일반적으로 보험사에서는 70%, 상호금융에서는 80%, 저축은행에서는 90% 정도의 한도를 사용할 수 있습니다. 또한, 부동산시장의 활성화 정도에 따라 이 비율이 실제로 적용될 수 있는지 혹은 일부 경우에만 가능할지에 대한 내부적인 차이가 존재합니다.
부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있는 상황에서는 시세에 비해 상당한 금액을 대출받더라도, 미래에 가격이 오를 경우 금융기관이 대출해주는 것에 대한 부담이 적습니다. 하지만 그 반대의 경우라면 대출받았던 금액보다 자산의 가치가 떨어질 위험이 있습니다.
담보대출 비율의 사용 정도는 금리에 직접적인 영향을 미칩니다. 현재, 은행에서 적정 비율인 60%의 혼합형 고정금리를 사용할 경우 전체 평균이 4% 초반에 해당하며, 70%의 비율은 이와 유사한 금리를 보이고, 80%의 경우에는 5% 초반의 금리가 적용될 것으로 보입니다.
대신 8%를 초과해야 하는 경우 구간이 상승하여 부담을 느끼는 분들이 적지 않게 존재합니다.
후순위 용도로 사용되더라도 다양한 조건을 종합적으로 고려했을 때 80% 이하인 경우 금리에 대한 부담을 어느 정도 경감할 수 있습니다.
1주택자는 물론 1가구 2주택자 같은 다주택자의 LTV 비율은 지역이나 해당 금융기관에 따라 달라질 수 있습니다.
지역별로 차이가 존재합니다. 서울, 대전, 대구, 부산, 세종시, 인천 등 광역시에 포함되면 후순위 아파트 담보 대출을 이용할 수 없는 곳은 없습니다.
그러나 시 단위가 아닌 군 이하의 경우, 특정 지역에 따라 제한 조건이 있을 수 있어 부결될 위험 역시 있는 상황입니다.
후순위 아파트 담보 대출 한도가 부족할 경우
직장인, 주부, 프리랜서는 DSR 비율이 50%로 적용되며, 개인사업자와 법인대표는 DSR의 적용을 받지 않습니다.
원하는 한도가 충분히 나오지 않는 경우, 두 가지 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
첫 번째로 감액등기를 활용하는 방법이 있습니다. 원리금균등 상환을 하고 있는 경우, 상환한 원금의 양에 따라 후순위 신청 시 증액을 요청할 수 있습니다.
두 번째 방법은 서울보증보험의 MCI 가입을 통해 방공제 수준의 추가 한도를 확보하는 방식입니다.
광역시에서는 2000만원대부터 시작하며, 서울은 최대 5,500만원까지 소액임대차보호법에 따라 한도가 조정됩니다.
이를 그대로 줄이지 않고 신청하는 방법으로 두 가지가 현재도 자주 활용되는 한도 증가 방식입니다.
시간적으로 여유가 있다면 자신에게 적합하고 자금 조달이 수월한 상품을 하나씩 분석하여 진행할 수 있습니다. 그러나 담보 관련 최신 동향을 이해하기 힘들거나 시간이 부족하다면 어떤 상품이 유리한지 비교하거나 분석하는 데 어려움을 느낄 수 있습니다.
이런 경우에는 지점마다 제공되는 금리나 조건을 비교할 수 있는 방법을 활용하여 진행하는 것도 좋은 선택입니다. 이를 통해 상품 정보를 정확히 확인하고, 안전하게 실행하시기를 권장합니다.
아파트 후순위 담보대출 직장인과 사업자의 DSR 한도 차이