전세자금대출 금리를 결정하는 두 가지 이유에 대해 설명해 드리겠습니다.
통계청에 따르면 2022년 3분기 무주택 상태로 전세에 거주하는 가구의 월평균 이자 비용이 123,800원에 달하며, 이는 작년 평균인 94,617원에 비해 약 30% 상승한 수치라고 합니다.
전세자금대출 금리가 상승한 것에 따른 영향입니다. 한국은행의 기준금리가 올해 초 1.25%에서 현재 3.25%로 인상되었습니다. 전세에 거주하는 사람들뿐만 아니라 내 집을 가진 주택 소유자들도 비슷한 비율로 이자 부담이 늘어났다고 볼 수 있습니다.
통계청에서 발표한 이자 비용은 신용대출, 전세자금대출, 학자금대출, 주택담보대출의 평균을 계산한 결과 총액이 약 12만원 정도로 나타났습니다.
신혼부부 또한 상황은 비슷합니다. 최근 뉴스에서 자주 언급되는 ‘영끌 대출’이 늘어나면서 신혼부부의 평균 대출 중간값이 1억 5300만원에 달한다고 합니다. 결혼과 함께 이 정도의 부채를 짊어지고 시작한다고 볼 수 있습니다.
전세자금대출의 금리 한도를 결정하는 주요 원인에 대해 살펴보겠습니다. 금융기관마다 차이가 있으며, 동일한 은행 내에서도 지점에 따라 세부 기준이 약간씩 다를 수 있습니다. 이에 따라 보편적인 기준들에 대해 알아보겠습니다.
전세자금대출 한도
임차보증금은 80% 이하이거나 해당 주택에 설정된 선순위 채권 금액과 전세 대출금액의 합계가 시세의 80% 이하인 경우 중 더 적은 금액이 기준이 됩니다. 그러므로 전세자금대출을 고려할 때, 집주인이 해당 주택에 부채가 없을 때 더 높은 한도를 받을 수 있는 기회가 생깁니다.
LTV는 흔히 사용되는 용어로, 전세에 한정했을 때는 전세금 대비 비율을 나타냅니다. 예를 들어, KB부동산에서 해당 아파트 시세가 5억일 경우, 80%에 해당하는 금액은 4억이 됩니다. 하지만 이 아파트의 전세가격이 4억이라면, 전세자금대출 한도는 최대 3억2천만원까지 가능합니다.
금액은 금융사에 따라 다를 수 있습니다. 어떤 금융사는 2억 3천 300만원까지 신청이 가능하고, 다른 금융사에서는 전세가격의 80% 이내라면 5억이나 그 이상의 금액도 신청할 수 있는 경우가 있습니다.
전세자금대출 금리
금융감독원의 자료에 따르면 전세자금대출을 제공하는 기관들의 금리가 4.4%에서 13.8% 사이에 분포하고 있습니다. 이는 각 개인의 상황에 따라 진입하는 구간이 달라질 수 있다는 것을 의미합니다.
정책 자금을 이용할 수 있다면 금리가 4% 초반으로 가능하지만, 일반 전세 자금 대출 기준으로 설정한다면 수도권은 평균 7%, 지방은 평균 8% 정도로 보고 문의하는 것이 좋습니다.
이 수치는 단순한 평균에 불과하며, 상황에 따라 이보다 낮은 금리가 적용되거나 더 높은 금리가 책정될 가능성도 있습니다.
금리를 낮추는 첫 번째 방법은 대출 신청 금액을 감소시키는 것입니다. 예를 들어, 전세가격이 3억 원일 경우, 최대 한도로 1억 8천만 원을 대출받는 것보다 1억 원을 대출받는 것이 일반적으로 금리가 더 낮게 설정됩니다.
돈을 더 많이 빌릴수록 이자가 줄어들어야 한다고 생각하시는 분들도 계십니다. 그러나 금융기관은 이자 수익으로 이익을 얻기도 하며, 연체 위험이 적은 고객에게는 더 낮은 금리로 대출을 제공합니다.
유사한 예로 신용등급을 떠올려 볼 수 있습니다. 재직 기간, 소득, 부채가 비슷한 직장인이나 개인사업자일지라도 신용등급이나 신용점수가 높은 경우 대출 이자를 더 낮게 적용받을 수 있다는 점을 이미 알고 계실 것입니다. 이는 유사한 개념으로 볼 수 있습니다.
전세가에 비해 가능한 한도를 극대화한다는 것은 결국 연체 가능성이 그만큼 증가할 수 있다는 것을 의미합니다. 그럼에도 불구하고 이러한 상황에서는 신용 점수와 연 소득에 따라 금리가 변화할 수 있습니다.
전세자금대출을 위한 소득증명이 필요
전세자금대출의 특성상 원리금 상환이 어렵습니다. 그래서 대부분의 경우 이자만 납부하는 만기일시형 방식으로 운영됩니다. 대출 한도를 결정하는 데 중요한 요소 중 하나는 소득입니다. 그러므로 소득 증빙이 반드시 필요합니다. 주부일 경우에는 배우자의 소득을 대신 사용할 수 있습니다. 금융사별로 차이가 있지만, 전세권 설정과 채권 양도 양수 계약을 조건으로 할 때 전세자금대출 승인 기준을 충족할 수 있습니다.
전세권설정을 하는 것이 유리하다고 생각합니다. 주로 서울보증보험에서 이와 관련된 서비스를 제공합니다. 전세권설정이 필요한 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 세입자로부터 돈을 돌려받지 못하는 최악의 상황을 어느 정도 방지할 수 있습니다.
두 번째로는 급히 자금이 필요해 전세금을 담보로 대출을 원할 때, 전세권 설정이 되어 있지 않으면 신청이 불가능하고 거절당하는 금융기관이 많습니다. 전세권을 설정한다고 해서 피해가 발생하지 않으므로, 가능하다면 신청할 때 이 기준을 갖춘 금융사를 선택하는 것이 좋습니다.
전세자금대출의 금리 한도를 결정하는 주요 요인은 신용등급과 연간소득입니다. 여기에 더하여 전세금 대비 LTV 비율을 낮추면 금리가 내려갈 가능성이 커집니다.
상담을 원할 경우, 금리를 비율별로 비교하는 것도 좋은 방법입니다. 더불어 금융회사마다 월초나 월말 등에서 총량제의 적용 범위와 한도 소진에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 체결 전에 이러한 사항들을 반드시 확인하시길 바랍니다.